2025年上半年，海外投资者对日本不动产的投入规模已突破万亿日元大关，较去年同期翻倍，刷新历史纪录。

那么都有哪些外资企业在投资日本不动产？

▪ 美国黑石集团：2月完成东京花园露台纪尾井町Tokyo Garden Terrace Kioicho的收购，该笔交易于2024年12月签署协议，耗资4000亿日元，创下外资在日不动产收购规模之最。

▪ 香港基汇资本：2月宣布投资1500亿日元收购位于日本东京银座五丁目的标志性零售资产——“东急PLAZA银座”。

▪ 美国华平投资集团：4月宣布计划在日本东京开设办公室，以扩大其在日本的房地产和私募股权交易业务，同月完成对日本最大共享住宅资产包Tokyo Beta的全面收购（估值9亿美元），8月收购两处优质物流地产项目——I Missions Park Inzai(IMP Inzai)和Logitres Sano，交易总价值约为2.4亿美元。

可见，从写字楼、商业设施到住宅，海外资本正在全方位进入日本市场。

掀起这波投资热潮的三大动因

① 物价上涨带动租金预期攀升
日本CPI（除生鲜食品）截至7月已连续8个月保持在3%以上，同比上涨3.1%。通胀压力之下，租金看涨成为共识。尤其东京都心区域优质办公楼需求坚挺，租金正处于上升通道。

② 收益率优势显著
以收益差（Yield Gap）衡量，今年第一季度东京核心区写字楼的收益差约为1.9%，高于纽约（1.7%）和伦敦（1.2%）。同类资产在日本的回报表现优于欧美主要城市，吸引资金持续流入。

③ 日企积极推动资产出售
包括日产拟出售横滨总部大楼（估值约1000亿日元，KKR为潜在买方），以及札幌控股出售旗下包括「惠比寿花园广场」在内的优质不动产。这些举措在日企看来是提升资产效率、筹集资金的有效手段，而对海外投资者而言，则是难得的投资窗口。

未来市场将如何演变？

▪ 东京二手房均价（按70㎡计算）在7月已突破1亿日元，刷新历史记录，资本涌入进一步推高资产价格。

▪ 多数分析认为，只要通胀和租金上涨的预期保持不变，海外资本对日本不动产的关注度便难以降温，核心区域资产价格预计将维持高位运行。

全球资本正以前所未有的速度进入日本不动产市场。在三大动因的共同推动下，东京、大阪等大城市的优质物业已成为国际投资者争相配置的核心资产。

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